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La notion d'emprise au sol précisée par le Conseil d'Etat

La notion d'emprise au sol précisée par le Conseil d'Etat

Le Conseil d'Etat applique strictement la notion d'emprise au sol à une surface de béton végétalisé

Il est bien connu que, selon l'article R. 420-1 du code de l'urbanisme, "L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus."

Par un arrêt du 21 février 2018 (n°401043) mentionnée aux tables du recueil Lebon, le Conseil d'Etat a précisé cette notion d'emprise au sol, en jugeant qu'une dalle de béton végétalisée n'avait pas à être prise en compte au titre de l'emprise au sol, dès lors qu'elle ne dépasait pas en surface le niveau du sol naturel.

Il s'agissait en l'espèce d'une dalle de béton végétalisée, qui recouvrait un sous-sol à usage de stationnement et qui, pour les besoins du projet, devait être recouverte d'une couche de terre, plantée d'espèces végétales.

Le débat a porté sur la question de savoir si une telle surface, mince en épaisseur, était constitutive d'emprise au sol au sens du PLU.

Le Conseil d'Etat répond par la négative, ce qui semble conforme à la logique de principe de la définition de l'emprise au sol. Rien ne dit en revanche qu'une telle surface n'aurait pu être appréhendée par le requérant sous l'angle des espaces libres destinés aux plantations.

En effet, même recouverte de terre et plantée de gazon, une telle surface est de nature à limiter l'absorption d'eaux pluviales sur la parcelle. 

L'arrêt reste intéressant en toute hypothèse pour l'usage du concept d'emprise au sol.

 

 

Publié le 20/04/2018

Commentaires

john
Nous sommes actuellement confronté a une situation de projet de construction voisine d'un immeuble d'un étage sur RDC avec parking et bassin de rétention d'eau en sous-sol. Notre voisin possède un terrain de 10.000 m2 en pente douce sur lequel sont construites deux villas sur la partie la plus haute. Il vendra la partie basse de 2000 m2 a un promoteur qui envisage de réaliser 870 m2 de Surface de Plancher avec une Coefficient d'Emprise au Sol de 385 m2 (le promoteur achète 400m2 de droits restant sur les constructions des vendeurs afin de pouvoir réaliser cette surface habitable). Le terrain de 2000 m2 est en partie inondable et accumule les eaux de pluie venant de la partie haute. Après des pluies soutenues l'eau commence a monter pour ensuite se déverser chez nous (situation actuelle) puisque notre terrain se trouve encore légèrement plus bas que ce 2000m2. Nous avons peur que avec la construction du parking en sous-sol la capacité du terrain a absorber les eaux pluviales sera gravement perturbé avec comme résultat une aggravation importante de la quantité d'eau que nous allons recevoir.

Le PLU dit sur notre zone "Les aménagements réalisés sur tout terrain ne doivent pas faire obstacle au libre écoulement des eaux de ruissellement des terrains naturels et ne doivent pas aggraver les servitudes d’écoulement sur les fonds inférieurs."

Dans votre article vous stipulez :
"...Rien ne dit en revanche qu'une telle surface n'aurait pu être appréhendée par le requérant sous l'angle des espaces libres destinés aux plantations.
En effet, même recouverte de terre et plantée de gazon, une telle surface est de nature à limiter l'absorption d'eaux pluviales sur la parcelle….L'arrêt reste intéressant en toute hypothèse pour l'usage du concept d'emprise au sol."

En ce qui concerne l'emprise au sol, vu la décision du Conseil d'Etat, on ne peut pas faire opposition au CES, 385m2 sur 2400m2, puisque les 1900m2 ne rentrent pas dans le CES, mais est ce que nous avons une chance d'arrêter ce projet pour cause d'aggravation de nuisances des eaux pluviales provenant du terrain du vendeur? Ce terrain semble consister d'une couche d'argile de 3m avec de la roche dure en dessous. La capacité d'absorption d'eaux de ce terrain aura effectivement disparu puisque en réalité on a affaire a 1900 m2 de béton sur 2000m2 de terrain.

Quelles pourraient être nos chances de pouvoir arrêter ce projet?

08 October 2018 à 00:22
Maître Ismaël TOUMI
Cher Monsieur,
Cela dépend de plusieurs paramètres. Tout d'abord êtes-vous dans le délai pour former un recours contre le permis ?
Ensuite, le PLU ou un PPRI (plan de prévnetion du risque inondation) disposent-t-ils précisément des règles sur l'imperméabilisation du sol sur cette parcelle ?
Je vous invite à vous mettre en contact avec mon cabinet si vous le souhaitez.
Bien à vous.
I. Toumi
08 October 2018 à 10:53
john
merci de votre réponse. Le permis n'est pas encore accordé. Le promoteur est en train d'effectuer des sondages géologiques sur le terrain en attendant le permis. Une étude hydrogéologique était prescrit par la mairie (déjà fait je présume et probablement accepté par la mairie puisque le promoteur est passé au stade suivant, le sondage du sol pour évaluer les travaux de terrassement a prévoir ) mais je ne connais pas les résultats. Il n'existe pas de PPRI pour la commune ou je réside. Je viens de parler au service de la mairie qui m'a répondu dit que c'est l'état qui gère les PPRI's par les préfectures.
08 October 2018 à 16:49
Maître Ismaël TOUMI
Entendu, à votre disposition.
I. Toumi
09 October 2018 à 10:46

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