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La fraude aux autorisations d'urbanisme - critères et contrôle

La fraude aux autorisations d'urbanisme - critères et contrôle

Le délai appartenant aux tiers pour former un recours contentieux contre une autorisation d'occuper les sols est de deux mois à compter de l'affichage régulier de l'autorisation en cause sur un panneau d'affichage réglementaire.

Néanmoins, la jurisprudence reconnaît le cas de la fraude comme étant de nature à permettre le retrait d'une décision ainsi viciée sans condition de délai.

De plus, un terrain d'élection des débats sur la fraude est l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, qui prévoit que la personne sollicitant une autorisation de construire atteste être habilitée à la déposer.

Il est en effet fréquemment reproché au pétitionnaire de n'avoir pas recueilli, par exemple, l'autorisation de l'assemblée de copropriété avant de déclarer être habilité à réaliser des travaux sur un élément de construction nécessitant l'accord de ladite assemblée.

Les autorisations de construire étant par principe délivrées sous réserve du droit des tiers, la fraude est alors souvent invoquée pour soutenir que l'administration devait refuser le permis de construire, au motif que le pétitionnaire aurait attesté de mauvaise foi être habilité à déposer la demande.

 

La fraude elle-même est strictement définie par le Conseil d'Etat comme " une manœuvre de nature à induire l’administration en erreur en vue d’obtenir l’autorisation " (CE 15 février 2012, Mme Quennesson, n° 333631, publié au recueil Lebon).

Ainsi, la fraude pouvant être valablement sanctionnée par un refus de permis de construire suppose que les manœuvres induisent l'administration en erreur sur l'existence d'un accord, et non les éventuels voisins ou copropriétaires eux-mêmes.

En effet, pour des considérations pratiques bien compréhensibles, le contrôle de l'administration se borne à un contrôle de l'évidence.

En ce sens, un important arrêt Loubier du Conseil d'Etat est venu récemment préciser les contours de ce contrôle :

" 3. Considérant, toutefois, que lorsque l'autorité saisie d'une telle déclaration ou d'une demande de permis de construire vient à disposer au moment où elle statue, sans avoir à procéder à une instruction lui permettant de les recueillir, d'informations de nature à établir son caractère frauduleux ou faisant apparaître, sans que cela puisse donner lieu à une contestation sérieuse, que le pétitionnaire ne dispose, contrairement à ce qu'implique l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, d'aucun droit à la déposer, il lui revient de s'opposer à la déclaration ou de refuser la demande de permis pour ce motif ; "

CE 23 mars 2015, publié au recueil Lebon

 

Ce considérant de principe pose ainsi la double condition que la fraude soit connue de l'administration sans avoir à exercer d'investigation, et qu'elle ne soit pas sérieusement contestable.

Des arrêts d'espèce viennent utilement compléter cette solution.

Ainsi, par un arrêt du 6 décembre 2013, Bannerot, le Conseil d'Etat a jugé qu'en attestant être habilitée à déposer une demande de permis, alors qu'elle connaissait pertinemment l'opposition de son propriétaire aux travaux, et en se justifiant par l'invocation d'une décision du tribunal paritaire des baux ruraux qui ne tranchait que l'aspect locatif du litige avec son propriétaire, la pétitionnaire avait agi en fraude par des manœuvres dont l'objet était d'induire en erreur l'administration sur sa situation réelle.

Par un autre arrêt, rendu le 25 juillet 2013 en matière de référé, le Conseil d'Etat a jugé :

7. Considérant qu'un acte de droit privé opposable aux tiers est en principe opposable dans les mêmes conditions à l'administration tant qu'il n'a pas été déclaré nul par le juge judiciaire et qu'il n'appartient pas à l'autorité administrative de s'immiscer dans un litige d'ordre privé ; que celle-ci ne peut ni trancher ce litige ni se fonder sur son existence pour refuser d'examiner la demande qui lui est présentée ; que, toutefois, il lui appartient, lorsque se révèle une fraude commise en vue d'obtenir l'application de dispositions de droit public, d'y faire échec même dans le cas où cette fraude revêt la forme d'un acte de droit privé ; qu'il ressort des pièces du dossier soumis au juge des référés que la commune d'Aulus-les-Bains et l'association pour le développement durable et harmonieux de la commune d'Aulus-les-Bains soutenaient que l'une au moins des parcelles concernées par le projet autorisé par le permis de construire litigieux avait été acquise par fraude, en se prévalant notamment du jugement du tribunal administratif de Toulouse du 8 janvier 2010 déclarant nulle et de nul effet la délibération du conseil municipal d'Aulus-les-Bains du 20 février 2000 décidant la vente de parcelles à la société IGIC ; que, dans ces conditions, eu égard à l'office que lui attribuent les articles L. 511-1 et L. 521-1 du code de justice administrative, le juge des référés a pu, sans commettre d'erreur de droit, retenir, en l'état de l'instruction, comme de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de l'arrêté litigieux le moyen tiré de la violation de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme (...) "

CE 25 juillet 2013, Sté ingénierie Gestion Industrie Commerce

 

Cette solution est intéressante car le Conseil d'Etat commence par rappeler le principe de l'absence de contrôle exercé par l'administration sur les actes de droit privé.

Il n'y est dérogé en l'espèce qu'en l'état de l'annulation prononcée par le Tribunal administratif de Toulon de la délibération prononçant la vente de la parcelle considérée, et écartant ainsi toute contestation possible du caractère frauduleux de la demande de permis de construire.

De même, par un jugement du Tribunal administratif de Paris du 3 novembre 2011, la fraude a été retenue dans un cas où l'intéressé ne pouvait pas ignorer qu'il n'était pas en mesure de se prévaloir d'un quelconque titre l'habilitant à réaliser les travaux.

En effet, le projet, soumis à déclaration, consistait en la réalisation d'une construction sur un terrain appartenant à des copropriétaires qui avaient expressément refusé de donner leur accord à de tels travaux. Par la suite et quelques mois seulement avant le dépôt de la déclaration préalable, le juge civil avait débouté l'intéressé de sa demande tendant à obtenir l'autorisation judiciaire de réaliser ces travaux en passant outre le refus des copropriétaires.

Dans ces conditions, il est jugé que l'intéressé, qui s'était préalablement vu dénié tout droit à construire sur ce terrain, s'était livré à une manœuvre frauduleuse en souscrivant sciemment une attestation erronée afin d'obtenir une décision de non-opposition à sa déclaration de travaux (TA Paris 3 novembre 2011, Syndicat des copropriétaires du 14, rue des Solitaires, n° 1003390, RDI 2012.183 note Le Coq).

 

On le voit donc, pour justifier le refus de permis de construire par l'administration, la demande doit reposer sur la communication de données indiscutablement fausses, élément objectif, et d'autre part, consciemment remises par le pétitionnaire, élément subjectif.

Enfin, au stade du contrôle par le juge la fraude ne donnera lieu à l'annulation du permis délivré que si les manœuvres ont effectivement induit l'administration en erreur.

 

N'hésitez pas à nous contacter pour toute question ou consultation

Publié le 21/10/2016

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